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甘肅省張掖市甘州區(qū)長沙門社區(qū)一處老舊小區(qū)改造現(xiàn)場，施工人員正在對外墻保溫層進行噴涂作業(yè)。 楊永偉攝（人民視覺）

江蘇省宿遷市泗陽縣一老舊小區(qū)改造施工現(xiàn)場，工人們正進行小區(qū)外墻空調(diào)機防護架和裝飾構(gòu)件施工。 裴 成攝（人民視覺）

內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市在老舊小區(qū)改造過程中推動城市社區(qū)嵌入式服務設施建設，為社區(qū)居民提供養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、家政便民等服務。圖為施工人員在該市賽罕區(qū)明和園老舊小區(qū)改造現(xiàn)場作業(yè)。 王 正攝（人民視覺）

　　時間流逝，新房子會變“次新房”，還會變成“老房子”。如同人們需要定期體檢，房子也要不時做檢查、搞維護，為其“養(yǎng)老”，這是保障住房安全、提升人民群眾居住體驗的重要手段。

　　日前，住房城鄉(xiāng)建設部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司會同房地產(chǎn)市場監(jiān)管司召開城鎮(zhèn)房屋安全管理三項制度試點工作研討會。會議指出，建立三項制度是有效解決我國城鎮(zhèn)房屋安全突出問題、補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度安排，對于統(tǒng)籌住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全具有重要意義。這三項制度，就是房屋體檢、養(yǎng)老金和保險制度。

　　順應生命周期，為房屋提供安全保障

　　你家的房子“房齡”多少？

　　“快20年了。2006年買的精裝房，從住房到小區(qū)都是新的。這兩年感覺有陳舊的氣息，去年雨季，外墻滲水，還專門做了維修。”北京市通州區(qū)住戶石女士說。

　　“上世紀80年代的老房子了！還好前兩年老舊小區(qū)改造，窗戶、上下水管都更新了，還加裝了保溫層。”北京市朝陽區(qū)居民劉奶奶說。

　　住房城鄉(xiāng)建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長梁浩介紹，目前，中國已成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家。截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期，該比例還將不斷增加，預計到2040年前后近80%的房屋將進入這個階段。“大量老房子建設標準低、缺乏必要維護，安全隱患巨大。”梁浩說。

　　部分自建房屋也存在一定安全風險。中國城鎮(zhèn)及農(nóng)村家庭自建住房比例較大，在一些超大城市，房屋老化問題突出，城中村、村級工業(yè)園等房屋安全問題有待排查，這都需要相關的制度基礎提供保障。

　　“建立房屋體檢、養(yǎng)老金、保險三項制度，正是順應住房進入存量時代、順應房屋生命周期規(guī)律以及滿足居民對‘好房子’的訴求，在房屋管理方面提出的重要制度。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，歷經(jīng)幾十年的新增建設，部分房屋開始進入“中老年”，“就像人一樣，房屋也需要進行常態(tài)化體檢，以盡早發(fā)現(xiàn)房屋及樓棟、社區(qū)存在的問題。類似人口養(yǎng)老需要養(yǎng)老金，解決這些問題也需要相應資金。面對一些重大事故時，還應該有保險制度，為房屋修繕、賠付等豐富資金來源。”

　　實際上，建立房屋三項制度并非新概念。2022年5月，國務院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專項整治工作方案》，就提出“完善房屋質(zhì)量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度”。2023年3月，住房城鄉(xiāng)建設部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險試點。今年1月，國家發(fā)展改革委等部門發(fā)布《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，明確“對達到一定使用年限的學生宿舍建筑要加強房屋安全管理，按照有關技術要求進行定期體檢，消除安全隱患”。

　　住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人透露，目前，全國城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度試點工作正在加快推進。

　　籌資金、上保險，給房屋“養(yǎng)老”

　　房屋體檢、養(yǎng)老金、保險三項制度相互聯(lián)系、互為銜接，目的就是為了給房屋提供全生命周期安全保障。

　　“給房屋做體檢是第一步，體檢就是要發(fā)現(xiàn)問題和房屋潛在的風險隱患，提供‘缺什么補什么’的思路。”李宇嘉說。

　　在部分城市，定期體檢制度的建立為排查房屋安全隱患提供了基礎保障。比如，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《青島市房屋定期體檢制度試點工作要點》，提出建立房屋定期排查、精準診斷、分類整治等九項長效機制。要求自查、巡檢雙到位，各區(qū)（市）每半年組織發(fā)動房屋安全責任人，重點對房屋專有部分進行安全自查，發(fā)動鎮(zhèn)（街道）、村（居）、網(wǎng)格員、物業(yè)服務企業(yè)等，重點對房屋共有部分進行巡查。同時，以老舊、危房為重點，要求專業(yè)人員定期查。當房屋超過設計使用年限2/3時，應至少每5年進行1次專業(yè)檢查。超過30年且無設計使用年限的經(jīng)營性自住房、超過設計使用年限且經(jīng)鑒定可繼續(xù)使用的房屋，應至少每3年進行1次專業(yè)檢查。對鑒定為C、D級且實施加固處理后的房屋，至少每2年進行1次專業(yè)檢查。

　　房屋體檢查出病灶后怎么辦？李宇嘉告訴記者，發(fā)現(xiàn)問題后，可通過物業(yè)費、維修基金、房屋養(yǎng)老金三位一體的“養(yǎng)老體系”，實現(xiàn)“小修小補、大修大補”。通常來說，養(yǎng)老金可以解決大部分問題，如果樓棟存在較大風險，就需要動用保險資金。這類似于汽車車險，目的在于給住房提供較大體量的資金支持。

　　記者了解到，目前，老舊住宅的維修主要依賴住宅專項維修資金。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，對于住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，業(yè)主應當交存住宅專項維修資金。“業(yè)主足額繳納的物業(yè)管理費，可用于日常‘小修小補’；買房時繳納的房屋維修基金，用于‘大修大補’，比如置換電梯、翻修外立面等。”李宇嘉說。

　　不過，伴隨一些住宅老化速度加快，很多小區(qū)現(xiàn)有的維修資金已不足以覆蓋房屋維護需求。梁浩表示，目前中國建立的住宅專項維修資金制度主要覆蓋普通商品住宅，自建房、老舊小區(qū)仍缺乏住宅專項維修資金，而已有的專項資金也存在使用門檻高等問題。因此，應進一步完善房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，多渠道為老房子籌集養(yǎng)老金。

　　李宇嘉認為，目前公共維修基金由業(yè)主購房時交付，歸集體共同所有，今后可參考企業(yè)年金制度，將一定比例的土地出讓金、財政補貼等納入公共賬戶，在確保足額繳納、資金充足的情況下，借鑒社?；鸸芾砟Ｊ?，委托專業(yè)機構(gòu)投資打理。另外，可由新房開發(fā)商代業(yè)主或由全體業(yè)主集體投保，購置房屋安全保險，以此倒逼開展常態(tài)化房屋體檢。在房屋需要“大修”時，也能確保做好臨時安置、賠償?shù)裙ぷ鳌?/p>

　　讓房屋在發(fā)現(xiàn)“小毛病”時就及時解決

　　部分地區(qū)已開始針對特定住房探索開展房屋體檢、養(yǎng)老金、保險三項制度試點工作。

　　今年初，山東省煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于加強城市住宅全生命周期管理工作的意見》，提出探索引入城市住宅養(yǎng)老金、城市住宅體檢、城市住宅保險三項制度。其中明確，城市住宅養(yǎng)老金是指探索通過列入土地出讓成本、財政預算撥款和建設單位繳納、個人繳納等方式籌集資金，用于房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補貼等，由公共賬戶和個人賬戶組成，共同構(gòu)成房屋全生命周期管理的資金保障體系。煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設局有關負責人表示，將采取試點推進、逐步鋪開的做法，選取煙臺市萊山區(qū)率先開展三項制度試點工作。到2025年，將全面構(gòu)建覆蓋房屋全生命周期的質(zhì)量安全管理制度體系，整體提升房屋建設質(zhì)量和安全管理水平。

　　在青海，省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)通知，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項目中開展三項制度探索試點。5月13日，中國大地財產(chǎn)保險股份有限公司青海分公司與當?shù)叵嚓P部門簽訂保險服務協(xié)議，為西寧市城北區(qū)民欣園等2個公租房小區(qū)和城中區(qū)4個老舊小區(qū)提供保險服務。在保險期間，保險公司為被保險小區(qū)提供第三方定期房屋安全動態(tài)巡查檢測服務，并為投保方提供防災防損、風險勘查服務等。

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局也印發(fā)了相關通知，明確借助保險的市場化作用，為房屋使用安全責任人提供巡查、檢測、監(jiān)測、賠付服務，降低房屋安全風險。保險責任為主體結(jié)構(gòu)及其附屬設施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墻、外墻脫落造成的房屋損失、人員臨時安置費用和人員傷亡補償。從投保方式來看，采取分期投保形式，保險周期至少1年，到期后可續(xù)保。

　　“給房子上保險，需要多方共同保障保險制度平穩(wěn)運行。”李宇嘉認為，引入多方投保的同時，保險機構(gòu)可以要求物業(yè)、業(yè)主等投保方強化對保險標的的日常保養(yǎng)和維修，降低出險概率。同時，要保障物業(yè)費、維修基金等基本資金及時繳存、及時投用，讓房屋在體檢發(fā)現(xiàn)“小毛病”時就及時解決，避免造成更嚴重的問題。

　　在梁浩看來，應完善“人、地、房、錢”聯(lián)動機制，關注房屋全生命周期的政策創(chuàng)新，推動房屋體檢、養(yǎng)老金、保險制度與城市更新、房屋信貸等各類政策協(xié)調(diào)配合。通過多方協(xié)同，強化老舊建筑全周期制度保障，提高老房子的安全性。

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